TAHLİYE DAVASI NEDİR, NE ZAMAN AÇILABİLİR?

Tahliye Davası Nedir, Ne Zaman Açılabilir?

Türk Borçlar Kanununda belirtilen kira ilişkisi hükümleri, bir kira ilişksinin başlangıcından sonuna kadar olan süreci kapsamaktadır. Kira sözleşmesi kurulurken sözleşmenin esaslı ve yan unsurları üzerinde varılan anlaşmaya rağmen daha sonraki süreçte kiracıdan veya kirayalandan kaynaklanan sebeplerle bu kira ilişkisinin sonlandırılması yoluna gidilebilir. Gerekli sebeplerin gerçekleşmesi üzerine kiracı kiralananı rızası ile tahliye etmezse kiracı aleyhine tahliye davası açılır ve bu yolla tahliye sağlanır.

Türk Borçlar Kanunu sistematiğinde sözleşme serbestisi gereğince yedek hükümler ağırlıkta olsa da kiracı/kiralayan ilişkisinde özellikle de tahliye davası açma taleplerinde kanun koyucu bu alanı emredici hükümlerle düzenleme yoluna gitmiştir. 

Kanunun 339 ve devamı maddelerinde Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları düzenlenmiştir, tahliye davası açılabilecek haller de burada belirtilmiştir. Unutulmamalıdır ki kanun koyucu tahliye davası açılabilecek halleri sözleşmenin keyfi olarak sona erdirilmemesi ve oluşabilecek çeşitli mağduriyetlerin önlenmesi amacıyla tek tek saymış (numerus clausus) ve sayılan sebeplerden başka bir nedenle tahliye davası açılmasına izin vermemiştir. Bu sebeple tahliye davası açmak isteyen kişilerin, mevcut kira ilişkilerine kanunda öngörülen bu tahliye sebeplerinin mevcut olup olmadığına dikkat etmeleri gerekir. 

Temel olarak tahliye davaları taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Bununla beraber İcra İflas Kanunu hükümleri uyarınca ilamsız icra yolu izlenerek de bir tahliye davası açılabilir. İİK uyarınca açılacak tahliye davaları ise icra takibinin yapıldığı icra dairesinin bağlı olduğu İcra Mahkemesinde açılır. 

Tahliye Davası Açılabilecek haller şunlardır:

A) Kiracının Tahliye Taahhüdünde Bulunması: Kiracının, belirli bir tarihte kiralanan yeri boşaltmayı kiraya verene taahhüt etmesidir. Geçerlilik şartlarına dikkat edilmelidir, yazılı olmalı, kiralananın boşaltılacağı tarihe açıkça yer vermeli ve kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır. İşte bu taahhütteki sürede kiracı rızaen tahliyeyi gerçekleştirmezse kiraya veren, tahliye davası açabilir. 

B) Kira Bedelini Ödemeyen Kiracıya İki Haklı İhtarda Bulunulması: Kiracı bir kira dönemi içerisinde kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmezse ve kiralayan tarafından bunu tespit edecek iki ihtar gönderilmiş ise tahliye davası açılabilir. 

C) Bildirim Yolu ile Tahliye: Belirli süreli kira sözleşmelerine kiralayan, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresin bitimine dayanarak kira ilişkisini sona erdiremez. Ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Bildirim yolu ile tahliyede dikkat edilmesi gerekilen husus, bildirimin muhataba ulaştığı tarihin bildirim tarihi olarak kabul edilmesidir. Kiracının bildirim yolu ile tahliyesinde usulüne uygun bir tebliğ önem teşkil etmektedir.

D) Kiraya Verenin İhtiyaç Hali Nedeniyle Tahliye Davası: Kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile tahliyeyi gerçekleştirebilir. 

E) Yeni Malikin İhtiyaç Hali Nedeniyle Tahliye Davası: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini kiralananı edinme tarihinden altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp mevcut kira sözleşmesinin sonuna kadar açılması mümkünüdür.  Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. TBK m.351/2’den doğan bu hakkın kullanılması için daha önce bir ihtarda bulunulması zorunluluğu da yoktur. 

F) Kiralanan Yerin Yeniden İnşası veya İmarı Nedeniyle Tahliye Davası: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile tahliyeyi gerçekleştirebilir. 

G) Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye Davası: Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Yalnız bu seçenekte, 30 gün içinde kira borcuna tekabül eden tutar ödenirse kapak hesabından eksik kalan miktar olsa dahi tahliye tehdidi ortadan kalkmış olur. 

H) Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Meskeninin Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

I) Kiralanan Yerin Özenli Kullanmaması ve Komşulara Saygı Gösterilmemesi Nedeniyle Tahliye Davası: Kiracı, kiralanan yeri sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracı buna uymazsa kiraya veren, otuz gün içinde aykırılıkların giderilmesini, aksi hâlde kira sözleşmesini feshedeceğini yazılı bir ihtarla bildirir. Buna rağmen aykırılık giderilmezse kiralayan tahliye davası açabilir.

İ) Kiracının Kiralanan Yere Kasten Ağır Bir Zarar Vermesi Nedeniyle Tahliye Davası: Kiracı kiralanana kasten ve ağır zarar vermiş ise veya kiracıya süre verilmesinin bir yararı olmayacak ise ya da kiracının uymadığı yükümlülüğü sebebi ile kiraya veren, komşular ve kiracı ile aynı taşınmazda oturan kişiler açısından kira sözleşmesinin devamı çekilmez bir hâl almış ise kiraya veren süre vermek zorunda olmaksızın yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini derhal feshedebilir ve tahliye davası açabilir.

J) Kiracının İflası Nedeniyle Tahliye Davası: Kiraya veren, kiralanan yeri teslim ettikten sonra kiracının iflas etmesi hâlinde işleyecek kira bedelleri için kiracıdan kendisine güvence verilmesini isteyebilir. Bu güvencenin verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmeyen kiralayan sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir ve tahliye davası açabilir.

Yukarıda detayları ile açıklanadığı üzere kanun koyucu kiracıya ve kiraya verene ayrı ayrı haklar ve yükümlülükler öngörümüştür. Bu bilgi notumuzda da kira ilişkisinden doğan tahliye davaları hususunda bilgi paylaşımı yapılmıştır. Yargılama sürecinin katı usul kurallarına tabi olduğu göz önünde tutularak, savunma hakkının kullanılması sırasındaki bir hatanın telafi edilemeyecek zararlara yol açabileceği unutulmamalıdır.